生活保護の駆け込み寺 ~受給できない壁を壊す~

生活保護受給者の不動産事情 土地を売るにはどうしたら?

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受給前から居住用の土地を持っていたり、相続で土地を引き継いだりした生活保護受給者の方に発生する、土地売却の問題について深掘りをしていきます。

この記事を読めば、そもそも生活保護受給者が土地を持っていても大丈夫なのか、売ったらどうなるのか、どうすれば売却できるのかがわかります。

生活保護受給者でも、不動産を持てる?

生活保護受給者の場合で、土地及び建物を所有できるのは、生活に必要であると認められる場合のみです。

生活保護受給前からの持ち家で、住宅ローンも完済しているような場合は、所有を認めてもらえます。 ※生活保護は生活困窮者のためのお金です。住宅ローンの返済に、税金を充てるのは目的が違うので、一部例外を除き基本的に認められません。

住宅ローンが残っていて、生活保護を受給したい場合は、まずは残債付き不動産として売却をする必要があります。 しかし、そこでまたお金を手に入れたことにより、生活保護の受給資格が満たされなくなることも考えられますので、要注意です。

※自治体によって変わりますが、住宅ローンの完済が間近で、残債も低い場合は所有を認められるケースもあります。

ちょこっとコラム  
生活保護の受給資格をおさらいしよう
  • 病気やケガで働きたくても働けない
    • 自己申告だけでは拒否される可能性もあります。
    • 診断書を取得して、ケースワーカーに相談しましょう。
  • 世帯収入が13万円以下
    • 働いていても、収入が13万円に満たない場合は、受給が認められる場合があります。
  • 家族や親族の助力が期待できない
    • 3親等以内の直系血族の助けが期待できない場合。(おじ、おば、甥、姪、曾祖父母)
  • 預貯金、生活に必要ない不動産、動産等の財産を持っていないこと

生活保護の受給要件に該当するかは、最寄りの福祉事務所に確認してみましょう。

生活保護受給者は土地を売れない?

結論から申し上げると、そんなことはないです。 一般的な土地売却の場合と同じように、不動産仲介業者に媒介を依頼し、不動産業者の既存客や専門サイト(レインズ)、SUUMOなどに掲載することで販売活動が可能です。

生活保護受給者が不動産を相続したらすること

まずは、相続した土地建物にどれぐらいの価値があるのかを調べる必要があります。
不動産仲介業者に見積もりを依頼することで、おおよその価格を割り出せます。
その際、見積もりを依頼する仲介業者は複数社にしましょう。

以下のような一括査定サービスを利用するのがおすすめです。

Home4U

不動産仲介業者によって見積額はバラバラになったりします。
何故このようなことが起きるかというと、不動産仲介業者は媒介契約を締結してもらうのが、最初の目標になります。
そのため、現実的な価格で提案するよりも、高く査定することで、
「この会社なら、他の会社よりも高く売ってくれる」と思ってもらうのが狙いです。
でも、結局は値下げを提案されたりして、通常の相場で売るのが関の山です。

相続した土地建物が共有名義だったら・・・

不動産を相続すると、売却までの道のりが一筋縄ではいかないことが多々あります。
特に障害になりやすのが共有名義です。 共有名義とは、一つの不動産を複数人でもつことを指します。 そして、不動産を売却するときは、名義のある人全員の許可が必要になるため、一人でも反対されるとそもそも売却ができません。

共有名義の方との関係がよく、円満に進められそうなら問題ないですが、もしそうでないなら、プロに相談をすることを強くお勧めします。

Century21 中央プロパティ

生活保護受給者が土地を売った場合

生活保護受給者が相続を受けた場合、相続した資産が生活保護受給額の半年分に値すると、生活保護が廃止となります。(動産、不動産関係なく、資産として認められる場合)

土地建物を相続した場合は、売却して、そのお金から今までの保護費を返還する必要があります。

国としては、相続をしてお金(資産)を手に入れたなら、そのお金で自立してくださいっていうスタンスです。

生活保護受給者の土地売却の流れ

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相続した不動産に資産価値があると判断された場合は、生活の立て直し資金にするために売却指導をされます。 相続をした際は、ケアワーカーの方によく相談しましょう。 ここで虚偽の報告などをすると、生活保護が廃止される場合がありますので、正直に相談してください。

※辺鄙な土地だったりで、売却が難しい、価値が低いと判断された場合はその限りではありません。

以下、売却までの流れです。

売却するために、不動産仲介業者に相談します。

売却を進めるために、不動産仲介業者を探しましょう。複数社同時に探すのが良いです。不動産を相続した際に、見積もりを出しているかと思いますので、その中から「1番信頼できる」会社を選びましょう。
※同時進行で土地建物の権利書をお手元に準備しておくといいです。後々必要になってきますので。

不動産仲介業者に売却を依頼

信頼できる仲介業者を見つけたら、媒介契約(不動産の売却をお任せすること)を結びます。
媒介契約には種類があるので、下記をご参照ください。

専属専任媒介契約

売却活動を1社のみにお願いする形態です。 仲介業者の既存顧客や新規顧客、SUUMOやレインズ等のWEB媒体での営業活動がメインです。 仲介業者からの状況報告を1週間に1度受けることなります。

これは一見メリットにも見えますが、状況報告に対する対応が割と負担になったりするので、オススメできません。
専任媒介契約で問題ありませんね。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じで、売却活動を1社にお願いする形態です。 仲介業者目線だと、この媒介契約が1番ありがたい契約になります。 なぜなら、専任媒介契約を結べた時点で、売主側の仲介手数料をほぼ確保できるだけでなく、自社の抱える顧客とマッチングすることで買主側からも手数料をもらえる可能性が高いからです。
※これを業界用語で、両手仲介と言います。

当然、売却活動にも熱が入ります。

専属専任と同じく、既存顧客や新規顧客、SUUMOやレインズ等のWEB媒体での営業活動がメインです。
銀行系の不動産仲介業者だと、銀行顧客もターゲットになります。(不動産の価格が高い場合はなかなかおすすめです。)

例、三菱UFJ不動産販売

一般媒介契約

不動産仲介業者があまりやりたがらない形態です。
売主は複数の仲介業者に販売活動をお任せできます。
複数の会社に営業をしてもらったら、その分売れ安くなるんじゃないかと思いますが、そんなことは全くないです。
なぜなら、仲介業者からすると自社で仲介して手数料をもらえるという保証がないので、営業活動に力を入れられないからです。
複数社が営業活動するということは、その分自社で仲介をできる可能性がぐんと下がります。
不動産は成功報酬なので、せっかく頑張って営業活動しても、他の会社に仲介されてしまったら、営業活動に使用した費用は完全な赤字です。
赤字になるかもしれない案件に、コストを割くことができないため、営業活動も控えめになることが多いです。
レインズへの掲載も義務ではありません。

レインズとは? 不動産仲介業者専用の不動産紹介サイトです。 基本的には仲介業者の関係者しか閲覧できませんが、売主として不動産を登録すると、個人の方もアクセスすることができます。

おすすめは専任媒介契約です。
信頼できる仲介業者を選定し、なるべく高い価格で不動産を売却して、生活の立て直しを目指しましょう。

上記の売却方法は主に一般顧客向けの方法になります。そのため、タイミングや販売価格によっては長い期間かかることも多々あります。

売却に時間をかけたくないといった方は、買取業者への買取依頼も検討しましょう。
相場の6~7割程度の売却額になってしまいますが、確実に早く売ることができます。
安くてもいいから早く手放したいといった方や、どうしても一般顧客向けだと買主が見つからないといった場合に利用することがあります。 オープンハウスなどが有名ですね。

例、オープンハウス

土地を売却

購入希望者(買主)が見つかると、仲介業者から購入情報(価格、条件など)を提供されます。 条件を確認しOKであれば、いよいよ契約です。

不動産の売買契約は、売買契約と引き渡しの2回の手続きが必要になりますので、順を追ってみていきましょう。

売買契約

売主、買主、仲介業者の3者で契約書面の締結を行います。 実印を持っていき、手付金を口座に入金してもらう場合は、通帳を持っていきましょう。 ここで、契約書面に押印し、手付金を授受します。

建物の取り壊しをして更地での引き渡しをする等の条件がある場合、契約日から引き渡しまでの間に、作業を対応する必要があります。 仲介業者がリードしてくれるので、そこまで心配する必要はありませんが、頭の片隅にいれておきましょう。

引き渡し

売買契約後、売主側、買主側それぞれが準備を済ませたら、いよいよ引き渡しです。 (ここでいう準備とは、売主なら土地建物の残置物撤去や取り壊し、買主なら住宅ローンの確保などが当たります。) 引き渡しは銀行の会議室を借りて行うのがほとんどです。買主が住宅ローンを借りた銀行でセッティングされるので、当日は指定された場所に向かいましょう。 その場でお金が入金されたことを確認したら、鍵や必要書類をお渡しして完了です。

ここまでが、不動産売却の流れになります。

仲介業者の担当者とコミュニケーションを取ることがとても多いので、少ししんどいかもしれませんが、頑張りましょう。

売却後の流れ

売却益から、保護費を返還する

相続不動産を売却して得たお金の中から、今まで生活保護で受け取った保護費を返却します。 返還できるほど、利益がでてないよってことであれば、返還義務は発生しません。 まずはケースワーカーの方とよく話し合いましょう。 保護費を返却したお金で生活を再建していくのが、良い流れですね。

売却して得た利益が、保護費の半年分以上の金額になった場合、生活保護費用の支給が停止または廃止されることがあるようです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

生活保護を受給していたとしても、土地建物を売れないなんてことはありませんので、ご安心下さい。

不動産売却は大きなお金が動く分、手続きだったりで何かと大変だとは思いますが、この記事を参考にやるべきことを整理していけば何も怖いことはありません。
特に重要なのは、

  • ケースワーカーの方に正直に相談する
  • 売却をお任せする不動産仲介業者を選ぶ基準は価格ではなく、信頼できるかどうか

上記2点です。 これさえ守れれば、あとはそれぞれのプロフェッショナルが上手くことを運んでくれますからね。

それではまた次回の記事でお会いしましょう。